Als Vermieter sind wir bemüht die bestehende, harmonische Hausgemeinschaft zu erhalten und zu fördern.

Derzeit sind die meisten unserer Mieter im Alter von 50+.
In unserem Haus bestehen sowohl private als auch gewerbliche Mietverträge.
Es besteht eine gut funktionierende Hausgemeinschaft von Mietern mit und ohne Migrationshintergrund.
Daher suchen wir vornehmlich Mieter, welche sich voraussichtlich auch zum durchschnittlichen Mieterpool angepasst verhalten werden.
Bitte haben Sie Verständnis, wenn wir hier voraussichtlich Mietinteressenten mittleren und gehobenen Alters bevorzugen werden.
Nach unseren mehrfachen und, bedauerlicherweise nicht positiven Erfahrungen, insbesondere mit jüngeren Mietern, haben wir beschlossen folgende Interessengruppen nicht in die nähere Auswahl zu nehmen:

  • Studenten
  • Wohngemeinschaften
  • Personen, welche Probleme haben mit unterschiedlichen nationalen, ethnischen oder religiösen Zugehörigkeiten im gleichen Haus

Die Personenkreise bitten wir ausdrücklich Abstand zu nehmen von Bewerbungen, da diese sich voraussichtlich nicht in die bestehende Hausgemeinschaft integrieren lassen. Wir möchten darauf hinweisen, dass diese Einschränkungen keineswegs willkürlich getroffen worden sind, sondern auf unseren Erfahrungen aus rund 50 Jahren Vermietung basieren.

 

Die Gründe unserer Einschränkungen:

Wir sind sensibilisiert, diese heterogene, funktionierende Hausgemeinschaft zu erhalten und versuchen mögliche Aversionen und Streitigkeiten bereits im Vorfeld auszuschließen. Dies geschieht sowohl im Interesse unserer Mieter, als auch in unserem eigenen Interesse.

Wohngemeinschaften

Wohngemeinschaften sind - zumindest nach unseren einschlägigen Erfahrungen - keine praktikablen und langzeitig angelegten Konstrukte und gestalten sich dementsprechend problematisch hinsichtlich des Vertragswerkes, Haftungsfragen und Risiken. Gerade die häufige Fluktuation unter den Personen, die im Rahmen der Wohngemeinschaft tatsächlich ein- und ausgehen, sowie derjenigen Personen, die dann tatsächlich die Wohnung beziehen, hat sich in der Vergangenheit als nur schwer, bis hin zu gar nicht nachvollziehbar erwiesen. Nicht dokumentierte (also dem Vermieter nicht angezeigte) Änderungen der mietnehmenden Parteien waren dabei fast immer gegeben. Einzelne (ursprüngliche) Mieter wechselten (ohne Meldung gegenüber dem Vermieter) aus dem Mietverhältnis, oder Mieter setzten (auch ohne Meldung an den Vermieter) einfach von sich aus (ohne Zustimmung und Vertragsänderung des Vermieters) andere Personen als "Ersatz" für sich selbst in das Mietverhältnis ein. Eigentlich notwendige Änderungen im bzw. am Mietvertrag wurden in derartigen Fällen entweder nicht oder nicht rechtzeitig angezeigt oder vollzogen und in den meisten Fällen gehen Zeiten und Kosten für Recherche, Nachvollzug und Wiederherstellung eines korrekten Vertragswerkes dann zulasten des Vermieters.

Gegenüber den Behörden und Organisationen (Ordnungsamt, Meldeamt, Feuerwehr, etc.) ist der Vermieter stets gehalten, korrekt und rechtmäßig (also nach aktuell geltendem Recht) zu handeln. Dabei kann der Vermieter in Haftungsrisiken fallen, auch wenn er diese nicht direkt rechtlich zu verantworten hat, weil ihm die Fakten nicht oder nicht rechtzeitig bekannt gegeben wurden. Dies ist insbesondere bei Überbelegung einer Wohnung möglich und ausgerechnet die Form einer Wohngemeinschaft birgt hier die meisten Risiken.

Neben derartigen Risiken bestehen auch immer wieder Probleme bei Fragen zu eigentlichen, rechtlichen Aspekten, insbesondere bei Mieterwechsel. Versuchen Sie mal, einen unangemeldet ausgezogenen, nicht Ausfindigzumachenden, Mieter aufzufordern, den Mietvertrag zu korrigieren - also ordnungsgemäß zu kündigen oder zu ändern. Oder anstehende Renovierungen oder ausgebliebene Mietzahlungen zu leisten oder gar die ordnungsgemäße Räumung zu bewerkstelligen. Die Kostentragung für anwaltlichen Recherche- und Folgekosten, bleibt in solchen Fällen (fast) immer beim Vermieter.

Derartige - oben angeführte - Risiken, Aufwendungen und Unabwägbarkeiten stehen in keiner Relation zu einem Nutzeffekt - insofern nehmen wir davon dankend Abstand.

 

Bewerbungen von Studenten:

Wir haben nichts gegen Studenten. Allerdings passen Studenten als Mietinteressenten nicht wirklich in den hausgemeinschaftlichen und wirtschaftlichen Rahmen.

Die unsererseits im Hause erfahrene Bereitschaft jüngerer Mieter zur Rücksichtnahme auf ältere Personen im Haus, was Lärmemission, Verhaltensweisen und auch zwischenmenschliche Rücksichtnahme angeht, ist nicht dazu angetan, ein positives Bild zu zeichnen und ist maßgeblich ausschlaggebend für uns, Abstand nehmen zu wollen von Bewerbungen dieses Personenkreises.

Unser Nachbarhaus, Viehofer Platz 15, bietet gerade für jüngere Interessenten Miet- und Apartmentwohnungen an.
https://livus.de/de/essen-de/
Insofern möchten wir Studenten gerne an diese Adresse weiterverweisen.

 

Wirtschaftliche Sichtweise:

Wir suchen ausdrücklich Mieter mit einem langzeitlich ausgerichteten Mietinteresse. Dies schließt nach unseren Erfahrungen Studenten genau wie Wohngemeinschaften in unseren Augen aus. Denn der Großteil der Studiengänge läuft deutlich unter 10 Semestern – was zumeist 5 Jahren entspricht - sofern nicht sogar bereits während des Studienganges, durch Wechsel des Studienfaches, Abbruchs des Studiums oder Universitätswechsel eine frühere Änderung der Lebenssituation eintritt.

Da kurzzeitige Belegungen unter 3 bzw. 5 Jahren sich wirtschaftlich nicht als rentabel erwiesen haben, liegt eine solche Vermietung nicht in unserem Interesse und lässt sich, auf Basis unseres Mietniveaus, derzeit nicht rechnen.

 

Wirtschaftliche Berechnung:

Mieten bestehen aus dem Anteil der sogenannten Kaltmiete und den Nebenkosten und ergeben als Ganzes die Gesamtmiete.
Nebenkosten + Kaltmiete = Gesamtmiete
Die Nebenkosten werden aus den umlagefähigen Kosten gebildet:

  • Grundsteuer
  • Abwassergebühren
  • Niederschlagswassergebühren
  • Müllentsorgung
  • Winterdienst
  • Straßenreinigung
  • Wasser
  • Treppenhausbeleuchtung
  • Allgemeinstrom etc.
  • Treppenhausreinigung
  • Aufzugswartung
  • Notrufanlage für Aufzug
  • etc.

Diese Kosten werden häufig zum Jahresanfang vom Vermieter an die jeweiligen zuständigen Kommune, Anbieter, Dienstleister, Zulieferer etc. gezahlt und mit den Nebenkosten vom Mieter (anteilig monatlich auf das Jahr gerechnet) zurückgeholt. Die Nebenkosten werden also nur "verwaltet" - Sie sind keine Einnahmen, die dem Vermieter zur Verfügung stehen, sondern stellen nur durchlaufende Kosten dar.
Die "Kaltmiete" (zumeist um 50 % der Gesamtmiete) ist eine Einnahme des Vermieters.

Mieteinnahmen sind zunächst einmal BRUTTOEINNAHMEN und zu versteuern. Sie stehen dem Vermieter nicht NETTO (also unversteuert) zur Verfügung.
Im Nachfolgenden Beispiel wird eine Steuerbelastung von rund 35 % Steueranteil zugrunde gelegt.

Nehmen wir als vereinfachtes Beispiel eine Miete von gedacht: 600,00 € monatlich für eine 60 Quadratmeter große Wohnung.
Da macht 10,00 € je QM Wohnfläche. Gehen wir ferner von einer 50% Kaltmiete und 50 % Nebenkosten aus.

  Beispiel: 600.00 € Gesamtmiete = 300,00 € Kaltmiete + 300,00 € Nebenkosten. 

  300,00 € Nebenkosten sind durchgereichte Kosten und stehen nicht zur freien Verfügung des Vermieters. 

  300,00 € Kaltmiete werden dem Vermieter zwar dem Vermieter zugeführt, jedoch muss dieser Betrag versteuert werden (im Beispiel mit 35%) 

  300,00 € x 12 Monate = 3.600,00 € (Jahreskaltmiete). 

Abzuführende Steuer (bei 35% Besteuerung) = (3.600,00 € / 100) x 35 = 1.260,00 €
  Nach Steuerabzug verbleiben: 3.600,00 € -1.260,00 € = 2.340,00 € 

Nun mag die Summe von 2.340,00 € (pro Jahr) dem Einen oder Anderen im ersten Moment als viel vorkommen, aber bitte bedenken Sie Folgendes mit:
Allein für die Renovierung einer ca. 60 Quadratmeter großen Wohnung, also die Renovierung nach Mietende für eine nachfolgende Vermietung, fallen Fremdkosten in Form von Handwerks- und Materialkosten an. Diese fallen zumeist auch dann an, wenn Mieter die Wohnung „besenrein“ verlassen beim Mietende. In der Regel sind dann kleinere Wartungs- und Instandsetzungsarbeiten fällig und meist unumgänglich, da der Gesetzgeber den Vermieter die Kostentragung eines Verschleißes im Rahmen einer normalen, also als üblich anzusehenden Nutzungsumfang, auferlegt.

Nicht jeder Vermieter ist gelernter, Mauerer, Fliesenleger, Maler, Schreiner, Elektriker, Installateur, Innenarchitekt, Entrümpelungsunternehmer etc. - und selbst wenn, dann stände ihm, rein rechtlich und auch moralisch gesehen, zumindest ein vergleichbarer Lohnanteil zu. Und es bleiben nach wie vor stets Materialkosten zu tragen.


Für eine 60 QM Wohnung bedarf es (hier legen wir unsere Erfahrungen zugrunde) ca. 7.000,00 € Renovierungskosten (Material & Lohn), um eine Wohnung in einen relativ guten, renovierten und vermietungsfähigen Zustand zu versetzen. Die meisten Mieter erwarten eine "grundrenovierte" Wohnung und auch der Gesetzgeber geht i. d. R. davon aus - und wir versuchen, uns an diese Erwartungen und Vorgaben zu halten.


Um 7.000,00 € (NETTO) durch einen Mieter zu "verdienen" (müsste hier eher heißen zu "amortisieren" - denn es ist nur der "Ersatz" entstehender Kosten), müsste ein Mieter (rein rechnerisch) mindestens (7.000,00 € / 2.340,00 € = 2,99) 2,99 Jahre oder 36 Monate ununterbrochen in der Wohnung wohnen und Miete zahlen.

Diese Rechnung geht allerdings auch nur dann auf, wenn:

  • in den letzten 36 Monaten keine Arbeiten an oder in der jeweiligen Mietsache vorgenommen werden und
  • in den zum Haus gehörenden und nachfolgend aufgeführten Bereichen gleichfalls keine Wartungs- oder Instandsetzung- oder Renovierungsarbeiten vorgenommen werden.

 

Zum Haus gehören neben den Mietwohnungen noch folgende Bereiche:

  • Treppenhaus
  • Keller und Kellergänge
  • Waschküche
  • Trockenraum
  • Eingangstüren
  • Klingel- und Gegensprechanlage
  • Alle Fall- und Steigrohre: Wasserrohre, Abwasserrohre, Heizungsrohre
  • Heizkörper
  • Fenster und Laibungen
  • Heizungsanlage
  • Fahrstuhl(Anlage)
  • Treppenhaus- und Kellerbeleuchtung
  • Schlösser
  • Haus-Fassade (Außen)
  • Flachdachbereich
  • Garagen
  • Garagenzufahrt
  • Stellplätze (hinter dem Haus)
  • Einstellbereich Aschentonnen, gelber Müll, Papiermüll, Biomüll
  • Verwaltungskosten (Bank, Steuerberater, etc.)

Diese Aufzählung ist keineswegs vollzählig und abschließend, sondern nur ein weitläufiger Überblick, was noch zu einem Haus und den vermieteten Wohnungen dazugehört und gleichfalls beständig Wartung und Pflege bedarf.

Wir bitten daher um Verständnis, wenn wir bei der Auswahl unserer Mieter stets auch die wirtschaftliche Aspekte berücksichtigen müssen. Die andere Alternative wäre, durch ständige Mieterhöhung die Mieten auf das maximal machbare Niveau hochzusetzen.

Dies wiederum liegt nicht in unserem Interesse.


Unsere älteren und insbesondere langjährigen Mieter könnten derartige Mietsteigerungen nicht mittragen - und wir möchten unseren älteren Mietern auch keinesfalls kündigen oder diese durch Preistreiberei aus dem Hause drängen.

Wir hoffen, dass sozial eingestellte Menschen das ähnlich sehen dürften und unsere Einstellung nachvollziehen können.